El impensado barrio con un polo comercial que miran las marcas internacionales

Caballito, situado en el corazón geográfico de la ciudad de Buenos Aires, no solo experimentó un boom de nuevos desarrollos inmobiliarios que compiten en demanda con barrios consolidados como Palermo, Recoleta y Belgrano, sino que también se convirtió en la ubicación más codiciada por diversas marcas para establecer sus negocios. En el corredor comercial de las avenidas Acoyte y Rivadavia casi el total de los locales están ocupados y las inmobiliarias manejan precios récord con listas de espera.

El principal atractivo que convierte a estas cuadras en un imán para las marcas es su condición de zona neurálgica con una gran afluencia de peatones y una amplia variedad de medios de transporte, con una variada oferta comercial. Aunque la demanda en este barrio siempre fue constante, experimentó un impulso significativo después de la pandemia y terminó por consolidarse como un destino predilecto para emprendimientos comerciales.

A pesar de la expansión de la zona comercial en los últimos años a lo largo del tradicional corredor de la avenida Rivadavia, desde la avenida La Plasta hasta la calle Rojas, en Primera Junta, es el cruce con Acoyte el punto focal de la demanda. Con una vacancia mínima del 0,7% y un valor promedio del alquiler en US$35/m², este corredor comercial se lleva el primer puesto en el ranking de los más ocupados y se destaca por mantener los precios de alquiler en el nivel más alto del mercado, según el último relevamiento de LJ Ramos, el cual toma datos de los 154 locales sobre la avenida Rivadavia desde las calles Centenera hasta Río de Janeiro.

“Es el mejor corredor que hay en Capital Federal, que años atrás solo era superado por la calle Florida”, asegura Jorge Gayoso, broker de la División Locales de L.J. Ramos. “Siempre está un 30% o 40% por arriba del valor de los demás corredores. Fue el más significativo durante la pandemia porque prácticamente no hubo locales disponibles, los inquilinos pudieron aguantar porque sabían que si se movían de ahí, perdían”, explica el broker. En comparación, hoy el alquiler en otros corredores comerciales se encuentran en promedio alrededor de los US$20/m².

“El corredor de Rivadavia no solo fue uno de los más resilientes durante la pandemia, sino que actualmente tiene los pedidos de alquiler más altos”, asegura Santiago Winokur, broker de Newmark. Este fenómeno lo atribuye al constante flujo tanto peatonal como vehicular, así como a la abundancia de opciones de transporte público que llega a la zona. “El alto valor de los tickets no solo se debe a la presencia de locales comerciales, sino también al crecimiento significativo de desarrollos residenciales en el barrio de Caballito, lo que generó un aumento considerable en la actividad en la zona”, señala el broker.

Durante la pandemia, muchos inquilinos optaron por soportar dificultades económicas e incluso pérdidas, prefiriendo permanecer en la zona debido a su reconocida estabilidad. “Saben que abandonar este corredor implica una difícil reintegración, dada la escasa rotación de locales disponibles. Actualmente, la tasa de vacancia es prácticamente nula en la zona”, agrega Winokur.

La razón detrás de los incrementos significativos en los precios en esta microzona de la ciudad también radica en que, según Gayoso, “los propietarios son quienes establecen el precio”. Además, destaca que estos propietarios son los mismos que tienen locales en el corredor comercial de las avenidas Cabildo y Juramento.

Como resultado, se genera un “efecto derrame” en las calles colindantes donde el valor baja un 30% y se establecen las marcas que no pueden competir con los precios o tienen dificultades para encontrar locales. Se trata de la avenida José María Moreno en dirección a Pedro Goyena, esta última con un notable crecimiento y transformación en un punto clave dentro del panorama gastronómico.

En cuanto a las marcas, presenta un mix de firmas reconocidas en locales a la calle como Nike, Vitamina, Paruolo, Juanita Jo, Cheeky, Desiderata, Portsaid, Indian Style, entre otras y las consideradas top dentro del Caballito Shopping como María Cher, Caro Cuore, 47 Street, Ayres, Repsodia, entre otras, algo que también sucede en Recoleta o Palermo. “Si bien es cierto que en avenida Coronel Díaz y avenida Santa Fe se encuentran nombres de marcas más importantes que en Caballito, estos suelen concentrarse únicamente dentro del shopping Alto Palermo. Por otro lado, a lo largo de esas avenidas, predominan numerosos locales secundarios”, asegura Gayoso.

El sector de moda y textiles ocupa la mayor proporción de locales, representando un 32,9%, seguido de cerca por la gastronomía, que alcanza un 18,4%. Asimismo, la zona cuenta con el paseo gastronómico Mercat dentro del shopping.

También la zona alberga destacados locales emblemáticos con dimensiones que superan los 1000 metros cuadrados. Uno de ellos es el espacio de 3000 m² actualmente ocupado por la marca de ropa Le Utthe, ubicado sobre la avenida Rivadavia al 5000. Asimismo, otro local de considerable envergadura es el bazar chino DD-2, que se ubica en el espacio previamente ocupado por el Banco Río sobre avenida Rivadavia al 5100.

Históricamente, conseguir un local disponible en la zona siempre fue un desafío. Aunque existen excepciones, como espacios de gran tamaño donde los propietarios solicitan cifras extremadamente elevadas, resultando inaccesibles para la mayoría de las marcas y, como consecuencia, permanecen desocupados.

Por ejemplo, un local de hamburguesas ubicado en avenida Rivadavia y Centenera, con una superficie de 90 m², tiene un costo de alquiler de $1.400.000 por mes. Además, en caso de quedar vacío podría alquilarse por $1.800.000. Asimismo, también un local de 60 m² en Ambrosetti y Rivadavia, frente al Parque Rivadavia, se encuentra disponible por US$5000 al mes.

Qué marcas internacionales podrían instalarse en Acoyte y Rivadavia

A pesar de que Gayoso se mantiene escéptico frente a la posibilidad de que con el nuevo gobierno del presidente Javier Milei lleguen marcas internacionales al país, considera que incluso si estas decidieran establecerse en Argentina, en la actualidad no hay locales disponibles para albergar marcas de renombre.

“Las marcas que hipotéticamente podrían llegar a Argentina no eligen Acoyte y Rivadavia como destino, sino que prefieren barrios como Recoleta y Palermo. Las marcas históricas que se fueron y podrían regresar, como Polo, Hermes, Fendi, son marcas de shoppings como Patio Bullrich o Paseo Alcorta o de la avenida Alvear”, explica el corredor inmobiliario.

No obstante, señala otro fenómeno que podría surgir si el mercado se abre: “Podría haber un auge de marcas desconocidas que nunca antes habían ingresado al país, como sucedió con Under Armour, la marca de ropa deportiva que ganó terreno en los últimos años. No se puede descartar la posibilidad de que aparezcan marcas de las que nunca escuchamos hablar que vengan de China, Corea, Australia o Europa”, menciona Gayoso.

Un caso de particular interés es el de Ikea, el gigante sueco de productos para el hogar que, apenas un año después de inaugurar su primer establecimiento en Chile y en América del Sur, registró oficialmente su marca en Argentina en agosto del 2023. Aunque el registro de la marca no garantiza la apertura de tiendas en el país por parte de esta multinacional, constituye un paso esencial para que ello pueda materializarse.

En caso de que Ikea decida establecerse en Argentina, el broker menciona que podría ocupar el local ubicado en avenida Rivadavia al 5200, donde anteriormente estaba Garbarino, ofreciendo una superficie de 500 m². No obstante, señala que el formato de esta marca se asemeja más al de Easy, con locales de entre 2000 y 5000 m². “Como en la ciudad de Buenos Aires no hay locales de esa magnitud disponibles, Ikea podría considerar instalarse en el conourbano bonaerense, preferiblemente en el corredor norte, o incluso ocupar el espacio en la calle Florida donde antes se encontraba Falabella”, sugiere Gayoso y concluye planteando dos escenarios posibles: “O no sucede nada, o la zona se llena de nuevas marcas. Es posible que, incluso si no hay locales disponibles, los propietarios, al observar el interés de empresas importantes, opten por desalojar a los inquilinos actuales para dar paso a estas marcas”.