Inversiones inmobiliarias: el negocio en el que ganás plata a pesar de tener el departamento desocupado

¿Qué pasaría si al pensar en invertir en una propiedad para alquilar te dicen que no debés preocuparte si está o no ocupada? Existe un negocio inmobiliario en el que todos los propietarios que tienen unidades en un mismo desarrollo perciben la misma renta proporcional de su inversión, sin importar si su unidad está o no alquilada. El modelo se llama “pool de rentas” y gana cada vez más adeptos en el país.

“El propietario ya no gana por su unidad puntualmente, sino que al aportar su unidad a un grupo de departamentos, recibe una renta proporcional al total de los ingresos de todas las unidades menos el total de gastos”, explica Marcos Villanueva, CEO de Waves In Movement, compañía especializada es gerenciamiento y operación de activos inmobiliarios.

En este sentido, según el especialista, el objetivo principal del pool de rentas es generar ingresos recurrentes mediante la renta de estas propiedades, con el propósito de proporcionar un rendimiento a los inversionistas. “En lugar de gestionar individualmente cada propiedad, los inversores participan en un conjunto diversificado, lo que permite compartir riesgos y beneficios”, agrega el especialista. Lo distintivo de esta propuesta radica en la combinación de tres elementos claves:

• La posibilidad del inversor de liberarse de las responsabilidades cotidianas de administrar un inmueble al delegarlo en un operador especializado
• La estructura flexible del modelo que permite adaptarse a diferentes formatos, como puede ser el caso de un único propietario de todo el edificio o con múltiples inversores que aportan sus unidades a través de un fideicomiso
• La participación de un operador especializado que garantiza una gestión integral, que va desde la administración, los aspectos operativos y la maximización del rendimiento financiero

Las diferencias con el alquiler temporario

Una de las principales diferencias que tiene este modelo con respecto a un alquiler temporario tradicional radica en que, el primer caso refiere a la posibilidad de tener ingresos recurrentes y estables y una mayor eficiencia en la ocupación. “Facilita la planificación financiera para los propietarios e inversionistas, en contraste con la incertidumbre financiera asociada al alquiler temporario”, afirma el CEO de Waves In Movement.

Pero también, se debe tener en cuenta que a diferencia de una inversión inmobiliaria común para alquilar, el inversor no paga ningún gasto adicional a lo largo del negocio ni requiere que esté detrás de inconvenientes de mantenimiento, falta de pago, desalojo de un potencial inquilino, entre otras eventualidades.

Sin embargo, ante las dudas que pueden surgir para quien está pensando en ingresar en este tipo de negocio, aquí las respuestas:

1) ¿Qué pasa si no se alquila?

En este tipo de sistemas, no pasa nada si no se alquila ya que el ingreso no depende de cada unidad sino del conjunto de todas, funciona como una habitación de hotel, es decir que se garantiza un ingreso mensual para todos los propietarios.

Todos los ingresos van a un pozo común y de ahí se descuentan todos los gastos. Cada unidad es parte de un negocio integrado y representa un mismo porcentaje del negocio. Esté o no ocupada la unidad de la que uno es titular, recibirá la parte que le corresponda en relación a lo que posee cada inversor. La única diferencia en el valor lógicamente es si alguien es titular de una, dos o más unidades.

2) ¿Se puede vender la propiedad mientras se encuentra en un pool de rentas?

En el caso de querer vender la propiedad, no existe ningún tipo de restricción. Cada unidad tiene su escritura, por lo que todos los propietarios pueden vender con la única condición de que el nuevo comprador tiene que aceptar las mismas condiciones en las que compró el inversor inicial.

3) ¿Puedo usar el departamento para mis vacaciones?

No, no se puede disponer del departamento para uso personal ni para otro fin que no sea el de pool de rentas.

4) ¿Cuáles son las desventajas que tiene este modelo?

Cuándo un inversor decide ingresar en un pool de rentas, debe saber que este negocio presenta algunas limitaciones, como por ejemplo:

• No hay flexibilidad en cuanto al uso personal de la unidad, salvo en algún caso puntual en el que se acuerde de antemano a la hora de comprar el inmueble, ya que está destinado al alquiler y administrado por un tercero.
• Menor potencial de ingresos a corto plazo, en diferencia con un alquiler temporario tradicional, ya que este último puede ofrecer ingresos más altos para periodos específicos, como temporadas turísticas.
• Menor control sobre la ocupación, ya que en el modelo de renta administrada la ocupación está sujeta a la gestión del operador especializado y a las condiciones del mercado a largo plazo, mientras que en los alquileres temporarios, los propietarios pueden tener más control directo sobre la ocupación en periodos específicos.

“El negocio del pool de rentas es ideal para quien busca un refugio de valor en ladrillos mediante una propiedad escriturable, en una zona con alta demanda tanto turística como residencial, con estándares constructivos sustentables de alta calidad y generando una rentabilidad mensual sin ocuparse de nada”, agrega Maria Gabriela Besuzzo, gerente de obras y emprendimientos de Interwin.

Desarrollos inmobiliarios que impulsan un pool de rentas

En línea con este modelo de inversión, existen diferentes opciones a lo largo y ancho del país.

En Mendoza se puede comprar una propiedad en el proyecto de Civit Avenue que demandará una inversión de US$13 millones. Sobre un terreno de 13.000 m² construibles, se emplazarán 14 pisos con 92 departamentos de dos y tres ambientes, que van desde 55 m² a 84 m², y un penthouse de 117 m² en altura.

El valor del metro cuadrado en promedio ronda los US$3200 y la renta estimada para las unidades en alquiler oscila entre el 7% al 9% anual en dólares, con un nivel de ocupación del 60%. El desarrollo comenzará a construirse en julio de este año y finalizará en los últimos meses de 2027.

Otro caso, pero de una “renta poco común”, se ve reflejado en un proyecto en la zona Nordelta - pero fuera del emprendimiento-, que nace con el objetivo de crear un lugar donde se fusione la residencia, la salud, la vida social y el contacto con la naturaleza. Con una inversión de alrededor de US$30 millones, se construirá Abrazia Senior Care, un centro de cuidados al adulto mayor pensado para un público de alto poder adquisitivo.

Este centro combinará, en sus 14.000 metros cuadrados, residencias para adultos mayores con necesidades de asistencia, una institución de rehabilitación y servicios ambulatorios. Este negocio se estima que dejará una rentabilidad anual de hasta el 14% en dólares para sus inversores. Esta cifra es “superior al 3% o 5% de renta promedio a la que deja el alquiler tradicional de un departamento de 90 metros cuadrados en la zona”, señala Gustavo Lijtmaer, CEO de la desarrolladora que lleva su apellido.

Actualmente, se encuentra en la etapa de preventa, y las unidades de 92 m² se venden a US$205.000. “La forma de pago es mediante un anticipo del 30% a la firma del convenio y el saldo restante en 30 cuotas en pesos, ajustadas por el índice de la construcción (CAC)”, señala Martín Fabiani, el director comercial del proyecto que iniciará en junio de este año y se se espera que abra sus puertas al público en el segundo semestre de 2026.

También este tipo de negocio inmobiliario se encuentra en la Patagonia. Un ejemplo claro es el proyecto Añelo Nuevo, en Añelo, cercano a los pozos de Vaca Muerta, que surge en base a la demanda de viviendas en alquiler que le permita a las empresas tener a sus trabajadores a una distancia razonable de sus lugares de empleo.

Este desarrollo se construye sobre un terreno de 15.412 m²: son nueve edificios con unidades que van desde 28 a 54 metros cuadrados. “El pool de rentas en Añelo es un buen negocio porque los complejos habitacionales tienen un 100% de ocupación tan pronto salen al mercado”, afirma Leandro Soldati, socio de Soldati Propiedades.

En el desarrollo inmobiliario que ya cuenta con tres edificios entregados y rentados, mientras que el resto se entregarán entre el primer semestre de 2024 y el primer trimestre de 2025, se puede adquirir una propiedad con cochera incluida a partir de US$71.600 para un departamento de un ambiente de 28 m²; un dos ambientes por US$89.000 y 38 m²; y un tres ambientes de 57 m² a US$146.000.

La rentabilidad esperada es del 10% al 15%, con ocupación plena. “Es esperable que la total ocupación se mantenga durante años y décadas, por la fuerte aceleración del ritmo de explotación de Vaca Muerta y la dificultad, lentitud y costo de construir en la zona”, concluye Soldati.

En este caso, al finalizar la construcción se deberá equipar las unidades con sus respectivos muebles y electrodomésticos. El costo de equipamiento dependerá del tamaño de la unidad: US$4900 para los departamentos de hasta un dormitorio y US$6900 para los más grandes.

Otro negocio similar: la diferencia con el pool de inversores

Otra forma de participar en el negocio del pool es siendo inversor de una sola propiedad junto con otras personas. En este caso, un individuo no es dueño único de un inmueble, sino que participa como “cuota-parte dueño” del mismo. Al igual que en el pool de rentas, este no se ocupa de la unidad en cuanto a la gestión del alquiler sino que está en manos del administrador, quien luego reparte las ganancias en base a la inversión de cada uno.

“En este tipo de negocio no hay un único propietario, hay muchos propietarios de una misma propiedad, que lo que hacen es cobrar su participación de la ganancia de ese inmueble mensualmente de manera proporcional al aporte que hayan hecho”, explica Víctor Zabala, arquitecto CEO y fundador de Sumar Inversión.

Un ejemplo claro de este método se encuentra en Pilar, con dos propiedades dentro de Pilará Golf, Polo & Tennis, que cuestan alrededor de US$700.000 cada una, en las que quienes deseen participar pueden hacerlo a partir de tickets de US$100, con rentas anuales de entre un 5% y un 7% en dólares.

Es este caso, si una persona invierte US$1000, recibirá un cobro mensual de US$4,17; si la inversión asciende a US$10.000, obtendrá US$41,70; y si invierte US$100.000, el monto mensual del alquiler que recibirá será de US$417.